Viljandi korterid – 2020 aasta tõi lõpuks turule uusarendused

Viljandi korterid – 2020 aasta tõi lõpuks turule uusarendused

“Viljandi linnas oli 2020 üllatuslik aasta,” alustab Lahe Kinnisvara kutseline hindaja ja Viljandi piirkonna juht Karin Lapp 2020. aasta Viljandi korterite turuülevaadet. Eriolukorra tõttu arvati, et tehingute arv langeb, hinnad langevad ja üldse ei ole kinnisvaraga enam suurt midagi pihta hakata. Viljandis tehingute arv kukkus ainult II kvartalis, sest eriolukorra ajal tõesti peeti kinni liikumispiirangutest ja kinnisvaraga kohapeal tutvumine ei olnud võimalik. Tehinguid teostati vaid varem kokkulepitud ja valitud varadega. Kõige suurem üllatus oli aga uusarenduste osas, sest neid hakkas pakkumisse lisanduma just 2020. aastal. Tehti ka esimesed tehingud üsna kõrgete hindadega, mistõttu väikese Viljandi korterite hinnad statistiliselt kasvasid.

Viljandi korterid ja hinnad 2020. aastal

 Enne 2020. aastat oli Viljandi linna korteri maksimaalne hind jäänud vahemikku 1400-1700€/m2, kuid 2020. aastal oli see 2853 €/m2. Kõrge hinnaga kortereid müüdi Oru tn uues elamus, millelt avaneb vaade Viljandi järvele. Kuna Viljandi linna korterite tehingute arv on üsna väike – stabiilselt ligikaudu 240 korteri ostu-müügitehingut aastas, siis statistika on sellistest tehingutest oluliselt mõjutatud. Ilmselt antud asjaolust said ka teised arendajad innustust ja 2020. aasta lõpuks oli pakkumises korterid juba 7 arendusprojektist. Seega valikut kliendil jagub. Ehitustöödega alustati, kuid siiski soovitakse broneerijatelt teatud osas ettemaksu. Ettemaksu soov on arusaadav, sest arendajatel on keeruline väikelinnas ehitada, sest krediidiasutuste laenutingimused on väga karmid. Viljandi klient on aga pisut kartlik ja projekti järgi broneerijaid ehk nn paberilt ostjaid on üsna üksikuid. Soovitakse siiski oma silmaga valminud korterid üle vaadata.

Viljandi uute korterite pakkumishinnad jäävad vahemikku 1700-2400€/m², renoveeritud tüüpkorterite hinnad on vahemikus 1000-1300€/m². Keskmine hind Viljandi linnas asuval korteril oli 2020. aastal 832 €/m².

Tulenevalt uusarenduste pakkumisse lisandunud korteritest kasvas pakkumishinna ja reaalse müügihinna vahe, milleks oli 2020. aastal 30%. Siiski kui statistikast eemaldada uusarendused, siis reaalse müügihinna ja pakkumishinna vahe on 5-10%.

Viljandi korterid – kokku tehti 243 tehingut

2020.a. teostati Viljandi linnas korteritega 243 ostu-müügitehingut, keskmise hinnaga 832 €/m². Tehingute arv on aastaga püsinud stabiilsena, 2019. aastal teostati 242 tehingut. Keskmine hind on 14% kasvanud, 2019. aastal oli samal ajal keskmine hind 728 €/m². Statistikat mõjutas siiski Oru tn uusarenduse korterite müük, mille hinnad olid 2800 €/m². Statistika järgi müüdi 2020. aastal uusarendustes 6 korterit.

Kui uusarenduste müügid statistika hulgast välja jätta, siis pigem on keskmised hinnad kasvanud maksimaalselt 5-10%. Läbi aastate ei ole keskmine korteri suurus muutunud, püsides stabiilselt 48-52 m² vahel.

Pindala, m2	Tehingute arv	Keskmine pindala, m2	Max tehingu-summa, €	Max tehingu-summa €/m2	Mediaan, €/m2	Keskmine €/m2	Keskmise hinna muutus aastaga
10-29,99	55	22,2	41 800	1 542	622	703	+9,7%
30-40,99	55	37,5	64 580	1 721	805	842	+16%
41-54,99	52	47,2	89 000	1 725	863	854	+13%
55-69,99	50	62,6	135 000	2 277	835	822	+4,3%
70-249,99	31	86,4	229 990	2 853	826	1 024	+43,2%
KOKKU	243	47,5			802	832	+14,3%

Koroona mõju Viljandi korteriturule

Aasta alguses tehingute arv tulenevalt koroonaviiruse piirangute tõttu langes, kuid aasta kokkuvõttes siiski tehingute arv taastus.  Koroonaviiruse tõttu muutusid ostjad ettevaatlikumaks. Eriolukorra tõttu ei saadud ostetava varaga piisavalt põhjalikult tutvuda, mistõttu ostuotsust lükati edasi. Aasta kokkuvõtteks võib väita, et tehingute hinnad ja tehingute arv püsisid stabiilsena. Siiski on pankade karmide laenutingimuste tõttu langustrendis remonti vajavate varade hinnad. Uusarendusi on küll pakkumisse lisandunud, kuid tehinguid on teostatud üksikute varadega. Ostjad ei julge plaanidelt ehk nö paberilt ostuotsust teha, mistõttu oodatakse ehitiste valmimist.

Viljandi korterid ja likviidsus

Viljandi linna korterite osas on ostujõud ja huvi kõrgem hinnatasemel 30 000-50 000 €, see tähendab, et need Viljandi korterid on kõrgema likviidsusega. Siiski uute ja renoveeritud korterite osas ollakse nõus maksma ka 80 000-90 000 € (ca 1000-1200 €/m²). Maksimaalne korteri tehinguhind oli 2020. aastal 229 990 €, see korter osteti Viljandi uusarendusse. Ostujõud on korterite osas kasvanud ja üha enam soovitakse uut või renoveeritud korterit, mida on vähe pakkumises. Eelkõige on puudus kvaliteetsetest kesklinnas asuvatest mugava küttelahendusega korteritest. Samuti on nõudlus kasvanud madalal korrusel, kas 1. või 2. korrusel asuvatest renoveeritud korteritest.

Investorid, kelle eesmärgiks on soetada remontivajav korter võimalikult madala hinnaga (ca 500-550 €/m² või alla selle) on arvestatud korteri renoveerimisel müügihinnaga kuni 1300 €/m².

Üldine trend ei ole siiski muutunud ja erinevatest teguritest mõjutamata püsib nõudlus stabiilselt kõrge 1-2-toaliste madalal korrusel (kuni 3) asuvate korterite osas.

• Oluliseks on kujunenud rõdu
• Likviidsust ja hinda kergitavad ka mugavad lisategurid – saun, kinnine territoorium, terrass, garaaž jms.
• Keskküttega korterid on eelistatumad kui ahiküttega korterid. Ahiküttega korterite puhul on suureks eeliseks õhksoojuspumba või mõne muu alternatiivse küttelahenduse olemasolu. Kõige madalamalt on väärtustatud ainult elektriküttega korterid.

Piirkondadena on eelistatud kesklinnas või sellest kuni 1-2 km kaugusel asuvad korterelamud – Männimäe ja Paalalinna algused, Uueveski, Kivistiku (järveäärne piirkond). Kommunaalmaksete suurus on endiselt üheks valiku kriteeriumiks, samas on hakatud üha enam valima kortereid rekonstrueeritud elamutesse. Tulenevalt Kredexi toetustest on mitmed korterelamud rekonstrueeritud ja seetõttu ostjad on korteriühistute laenumaksete suuruse osas teadlikumaks muutunud. Mõistliku laenumaksega elamutes on näha korterite kõrgemat hinnataset (kuni 10%) ja lühemat müügiperioodi (2-3 kuud). Enamasti soovitakse vestelda korteriühistu juhatuse esimeestega, et selgitada elamus tehtud ja planeeritavaid ehitustöid. Lisaks võimaldab see ostjatel aru saada, kas tegemist on toimiva ühistuga, mida peetakse samuti oluliseks. Müügiperiood korteritel on pikenenud, kuni 6 kuud.

Pakkumiste arv Viljandi korteriturul

Pakkumiste arv on üldiselt madal, kuid püsinud sarnasel tasemel juba ligikaudu aasta. 2020. aasta I poolaasta jooksul oli keskmiselt pakkumises 97-152 korterit kuus. Aasta tagasi samal perioodil oli pakkumises keskmiselt 107-130 korterit kuus.

Pakkumishind oli 2020. aastal ligikaudu 1080 €/m². Aastaga on pakkumishinnad kasvanud ligikaudu 10-15%, tulenevalt uusarenduste lisandumisest II poolaastal.

 Enim on puudus keskküttega 1-toalistest tüüpkorteritest ja 4-toalistest tüüpkorteritest. Keskmise tehinguhinna ja pakkumishinna vahe on ligikaudu 30%. Kuna Viljandi linna korterite tehingute maht on väike, siis juba 10 kõrgema hinnaga (üle 1500 €/m²) pakkumisse lisandumine mõjutab oluliselt statistikat. Pigem on tehinguandmeid analüüsides järeldus, et pakkumishinna ja tehinguhinna vahe on ligikaudu 5-10%. Pakkumishinna kujundamisel lähtutakse olemasolevatest pakkumistest ja jäetakse ka võimalik tingimisruum (enamasti kuni 1000-3000€ korteri kohta).

Üürihinnad on stabiilsed. 2-toalise keskküttega korteri üürihind algab reeglina 200 €/kuus, millele lisanduvad kommunaalkulud. Renoveeritud 2-toalise korteri üürisumma võib ulatuda 300-350 euroni kuus. Ahi- ja keskküttega korterite üürihinnad on sarnasel tasemel, kuna ahiküttega korteritel on kommunaalkulud madalamad ja seetõttu on omanikel võimalik kõrgemat üürisummat küsida. Kvaliteetse üürniku, kes on maksejõuline, korralike eluviisidega ning võtab korteri üürile pikaks ajaks, leiab üürikorterisse juhul kui kogukulu korteri kohta jääb vahemikku 350-500 €/kuus.

Tutvuge meie müüdavate Viljandi korteritega siin.

Kui soovite teada enda korteri turuväärtust, tellige Lahe Kinnisvara hindamine või kinnisvara müük, võtke ühendust artikli autori Karin Lapiga:

Turuülevaade ilmus 05.02. Postimehes ning 14.02 Sakalas.