Mis on broneerimisleping ja mida sisaldama peab, mida mitte? Teemat käsitleb Lahe Kinnisvara kutseline vara hindaja Karin Lapp, kes on ka riiklikult tunnustatud ekspert. Enne broneerimislepingu ettevõtmist toob maakler Otsing välja konteksti – kinnisvara võõrandamislepingud. Kontekst on vajalik, et selgitada juurde tausta, mis on broneerimisleping ja milliseid punkte ei tohi broneerimisleping sisaldada.
Eestis on seadusega sätestatud, et kinnisvara võõrandamislepingud:
peavad olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. See tähendab, et kinnisvara müügi-, kinke- ja vahetuslepingud tuleb sõlmida notari tõendamisel.
Kuna seadusega on ettenähtud kohustuslik lepingu vorminõue, tuleb samas vormis ehk notariaalselt tõestatud vormis sõlmida ka eelleping.
Eelleping on kokkulepe, millega pooled ehk ostja ja müüja võtavad kohustuse tulevikus sõlmida kinnisvara müügileping eellepingus kokkulepitud tingimustel. Eellepingus on käsitletud:
Kinnisasja müügilepingu eelleping peab olema notariaalselt tõestatud.
Probleem on aga selles, et eelpool kirjeldatud tingimusi soovitakse ostja ja müüja vahel kokku leppida, küll aga seda soovitakse nimetada broneerimiseks ja seda kokkulepet soovitakse sõlmida tavalises lihtkirjalikus vormis. Kuid kõik lepingud-kokkulepped, mis oma olemuselt eespool kirjeldatud eellepingu sisuga peaksid olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Lihtkirjalikult sõlmitud eelleping või leping, mille sisu on oma olemuselt eelleping olenemata lepingu pealkirjast, on tühine.
Tühist tehingut (sõlmitud lepingut ja lepingutingimusi) ei pea täitma. Tehingu kehtetuks lugemisel piisab, kui on tuvastatud selle tühisuse alus. Tühise tehingu alusel saadu (nt ostja poolt müüjale üle antud summa) tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kinnisvara võõrandamislepingute eellepingu sisuga sõlmitud lihtkirjalike lepingute puhul on tehingutühisuse aluseks tehingu vorminõude mittejärgmine, kuna kinnisvara võõrandamislepingute eellepingutele kehtib samuti notariaalne vorminõue.
Kinnisvara puhul saab ja võib sõlmida lihtkirjalikult broneerimislepingu, KUID broneerimislepingu sisuks saab ja võib olla üksnes müüja ja ostja vaheline kokkulepe kinnisasja broneerimise kohta, mille kohaselt ostja maksab mõistlikku tasu kinnisvara broneerimise eest, s. t. selle eest, et müüja ei müüks kokku lepitud ajavahemikul müügiobjekti kolmandatele isikutele. Lihtkirjalikult sõlmitud broneerimisleping, mis vastab broneerimislepingu nõuetele on kehtiv.
Kehtivast broneerimislepingust tulenev broneerimistasu ostjale tagastama ei pea, olenemata sellest, kas ostja lõpuks ostab selle broneeritud kinnisvara või ostja mingil põhjusel müügiobjekti/broneeritud kinnisvara ikkagi ei osta. Broneerimistasu ei ole ettemaks müügihinnast. Ostja peab aru saama, et broneerimistasu ei ole seotud müügiobjekti hinnaga mitte ühelgi määral. Broneerimistasu on täiesti erinev tasu ja summa, mis ei ole seotud müügihinnaga. Broneerimistasu on tasu broneerimisperioodi ehk müügi peatamise perioodi eest, kui müüja ei tohi asja kellelegi müüa. Broneerimistasu on selle eest, et müüja ei saa broneerija poolt broneeritud perioodil müügiobjekti kellelegi ära müüa nö hoiab asja kinni ja võib sellest tulenevalt jääda ilma teistest ostjatest.
Väga oluline on see, et lihtkirjalikult sõlmitud broneerimisleping ei tohi sisaldada:
Mõistlikuks broneerimistasu suuruseks peetakse broneeritud kinnisvara välja üürimisest saadavat tulu broneerimisperioodi pikkusega võrdse aja eest ning veidi lisaks.
Eelnevat arvestades tekib küsimus, kes soovib sellist lihtkirjalikku broneerimislepingut sõlmida, milles ei või sisalduda ostja ja müüja vahelisi kokkuleppeid kinnisvara müügitehingu sõlmimise hilisema aja kohta, kinnisvara müügisumma suuruse kohta, valduse üleandmise aja osas ega muid müügiga seotud olulisi kokkuleppeid, sest vastasel juhul oleks leping tühine.
Ostjale ei anna lihtkirjaliku õiguspärase broneerimislepingu sõlmimine müüjaga mitte mingisugust kindlust müügikokkulepete osas, lisaks tasub ostja ekstra summa müügiobjekti kinni hoidmise eest. Mõnikord on ostjale sellise lihtkirjaliku broneerimise tegemine oluline või vajalik, sest sellist kokkulepet sõlmides on võimalik ostjal kindlustada endale võimalus just see kinnisvara osta teatud perioodi möödudes, eriti kui ostja ise teab, et ostuks vajalike finantsvahendite saamiseks/leidmiseks läheb tal aega, enne kui tal on võimalus müügihind tasuda ja müügileping sõlmida.
Kui ostja ja müüja peakski sõlmima lihtkirjaliku broneerimislepingu, mille sisu eeldades võib arvata, et tegemist on tühise lepinguga, siis ostjal on õigus broneerimistasu tagastamist nõuda. Taolisel juhul on müüja oma müüdavat kinnisvara broneerimisperioodil uutele ostuhuvilistele mitte pakkunud ning jäänud võibolla ilma ostjatest ja peab lisaks tagastama ka broneerimistasu. Seetõttu ei ole müüja poole pealt vaadatuna mitte üldse soovitatav tühiseid lihtkirjalikke broneerimislepinguid sõlmida.
Kui ikka ostjal ja müüjal on soov kokku leppida kinnisvara müügitingimustes ja koheselt (lähinädalatel) ei ole võimalik teostada notariaalset müügitehingut, siis on võimalus sõlmida notariaalne eelleping või notariaalne võlaõiguslik müügitehing, kus kõik tingimused poolte vahel saavad kokkulepitud ja kuhu võib sisse kirjutada ka sanktsioone (leppetrahve) juhuks, kui emb-kumb pool lepingut ei täida.
Võtke ühendust artikli autori kutselise vara hindajaga Karin Lapiga. Konsultatsiooni hinnakirja leiate SIIT. Meie müügivahenduse ja maaklerite kohta leiate infot SIIT.
Artikkel ilmub Delfi Ärilehes.