Maja müük Tallinnas, millised majad leiavad täna ostja Tallinnas-Harjumaal?

Maja müük Tallinnas ja Harjumaal? Millised majad leiavad täna kiiresti ostjad?

Maja müük Tallinnas ja Harjumaal, millised majad leiavad täna kiiresti ostjad, milliste müügiaeg on pikem, millised on trendid elamute kinnisvaraturul? Tallinna ja Harjumaa trendide kohta vastavad Lahe Kinnisvara hindamisteenuse juht ja kutseline hindaja Kadri Pohlak, kinnisvaraturul tegutsenud üle 10 aasta ning Tauno Pajuri, kinnisvaravaldkonnas tegutsenud pea 30 aastat, maakler ja maaklerteenuse juht Põhja-Eestis.

Maja müük Tallinnas-Harjumaal, milline on praegu seis eramajade turul, kas on näha olulisi muutusi võrreldes eelmise aastaga?

Kadri Pohlak: Tallinnas ja Harjumaal on III kvartali lõpu seisuga tehingute arv võrreldes eelmise aasta sama perioodiga mõningal määral tõusnud, seda nii Tallinnas kui ka Harjumaal.
Tauno Pajuri: Maaklerina näen, et inimeste aktiivsus on mõningal määral tõusnud, samas inimesed kauplevad ja seda kohati väga tugevalt. Omanikud jällegi ei ole tihti nõus nii palju vastu tulema. On ka omanikke, kes on valmis pigem objekti müügist maha võtma, kui tegema väga suurt allahindlust.

Kui aktiivne on praegu eramajade turg?

Harjumaal on hoonestatud elamumaadega tehinguid tehtud 2024. a I-III kvartalis kokku 1043 keskmise mediaanhinnaga 213 000 eurot. Tallinnas on hoonestatud maadega tehtud tehinguid samal perioodil 199 ja mediaanhind 319 000.
Maaklerina näen täna järjest rohkem olukorda, kus ostja finantsvõimekus ei kata ära finantskohustus, mis tekivad konkreetse eramu soetamisega ning ost jääb ära.

Kuidas on muutunud hinnad ja milline on tulevikuprognoos?

Hoonestamata elamumaade mediaanhinnad Harjumaal on 2024. a III kvartali seisuga mõnevõrra langenud võrreldes eelmise aasta sama perioodiga (aga nt statistiline keskmine on tõusnud, kuna on tehtud mõned kõrge hinnaga tehingud). Tallinnas on aga hoonestatud elamumaade mediaanhind 2024. a III kvartali seisuga kõrgem kui eelmise aasta samal perioodil.
Maaklerina näen, et hinnad ei ole langenud ekskulsiivsete eramute sektoris ehk selles sektoris, kus kaupa on vähe. Üldiselt on eramute hinnad veidi langenud.

Millised tegurid mõjutavad kõige rohkem turu aktiivsust ja hinnatasemeid?

Üldine majanduslik olukord, tarbija kindlustunne, laenu kättesaadavus ja tingimused, tööjõuturu seisukord jne.

Millised on teie klientide peamised ootused eramajadele, kas ja kuidas on need ootused muutunud?

Kadri Pohlak: Aina enam vaadatakse elamute puhul jooksvaid kulusid, st enam eelistatud on kaasaegsete tehnolahendustega kodud, kus jooksvad kulud jäävad mõistlikuks. Juba pikemat aega on märgata ka seda, et eelisatakse optimaalse suurusega elamuid ja uute elamute ehitamisel mõeldakse läbi tegelik ruumivajadus. Nt 300 m² elamu puhul on ostja leidmine keerulisem, kuna keskmisele perele ei ole nii suur elamu optimaalne ning otstarbekas.
Tauno Pajuri: Maaklerina saan lisada, et ostjate ootused on endiselt energiasäästule orienteeritud ja vaadatakse ka seda, et majades oleks ka alternatiivne küttevõimalus, mis aitaks juhuks kui energiakandjate hinnad lähevad liialt kõrgeks või tekib pikem elektrikatkestus. Selle asja nimeks võib pidada ka turvalisust.

Millised eramajad lähevad praegu kõige paremini kaubaks, millistega on keerulisem?

Kadri Pohlak: Optimaalse suuruse ja planeeringuga ning kaasaegsete tehnolahendustega elamud on enam eelistatud ja lähevad kiiremini kaubaks. Kindlasti on väga suureks probleemiks ja takistuseks kasutusloa puudumine või mõned muud juhud, kus dokumentatsioon ei ole korras ja midagi peab hakkama seadustama. Nende elamute puhul on müügiperioodid oluliselt pikemad (loomulikult sõltub ka täpsematest asjaoludest).
Tauno Pajuri: Maaklerina näen, et ostjad soovivad osta kaasaegseid maju, kus lahendused on kaasaegsed ja sellest tulenevalt majade ülalpidamiskulud madalad. Kui inimene võtab maja ostu finantseerimiseks laenu, on tema jaoks oluline kuskilt ka kokku hoida. Kui kokkuhoidu annab hea tehniliste lahendustega maja, on loomulik, et ostu valikul saab see määravaks. Ebamõistlikult suured majad üle 300 m² on need mille järele väga nõudlust ei ole. Kuigi ka siin segmendis on ostjaid, kes soovivad avaramat elamist ja suuremaid tube, kuid kindlasti on need ostjad, kes suudavad seda endale lubada.

Millised piirkonnad on Tallinnas ja Harjumaal praegu eriti populaarsed ja miks?

Kadri Pohlak: Kuna Tallinnas on hinnad läinud väga kõrgeks, siis on elamuturg liikunud linna äärealadele ja lähivaldadesse. Elamuarendusi on mitmetes valdades, nt Saue, Kiili, Rae, Saku, Raasiku, Jõelähtme jne.
Tauno Pajuri: Maaklerina saan öelda, et Tallinna lähivallad on populaarselt ning endiselt peibutavad inimesi mereäärsed alad. Järjest enam soovitakse osta ka u 2-3 hektari suuruseid kinnistuid. Seda eeskätt hajaasustuse aladel, kus saaks elada privaatsemalt, kuid see ei tohiks asuda Tallinnast väga kaugel ehk mitte kaugemal kui 30 km.

Mida soovitate inimestele, kellel on plaanis endale hakata maja ostma?

Analüüsida enda tegelikku vajadust, hinnata infrastruktuuri kaugust ja vajalikku logistikat: kas lapsed saavad ka ise kooli, kui kaugel asuvad töökohad, kas on võimalik paindlik tööaeg, et vältida ummikuid? jne.

Kas eramaja on praegu hea investeering?

Kadri Pohlak: Minu isiklik arvamus on, et elamu ostetakse tegelikust vajadusest lähtuvalt ja sel hetkel kui eluga on jõutud sinna etappi. Üldjuhul ei saa seda lõputult edasi lükata, sest elamu vajadus tekib reeglina pere suurenedes (sh laste sünd või nende planeerimine). Samuti soetatakse elamu reeglina pikaks ajaks ja statistika on näidanud, et pikas perspektiivis on hinnad tõusnud. Spekulatiivsetel eesmärkidel elamu ostu ei soovita.
Tauno Pajuri: Oma kodu on alati hea investeering. Paremates, klientide poolt eelistatumates asukohtades hakkab tekkima kruntide puudus. Defitsiit tingib tihti hinnatõusu. Eramu hindade juures on suure töö teinud inflatsioon ehk raha on lihtsalt nii palju odavamaks läinud. Tulevikus ei pruugi tänaste numbritega maja ostuks enam piisata ehk kinnistute ja ehitushinnad järjest kallinevad. Praegu tundub küll see, et sellist stsenaariumit hoiab tagasi majanduslangus. Ka ehitussektoris räägitakse pigem langusest, kui tõusust.

Kui soovite enda maja turuväärtust teada, võtke ühendust Kadri Pohlakuga ja enda maja müüa, võtke ühendust Tauno Pajuriga: