Kruntide müük Tallinnas ja Harjumaal I kvartalil 2020

Kruntide müük Tallinnas ja Harjumaal

Kruntide müük Tallinnas ja Harjumaal viimase kümne aasta Maa-ameti tehingute statistika põhjal oli Harjumaa hoonestamata elamumaade turu madalseis 2012. aastal, kus teostati kokku vaid 553 tehingut. Alates sellest ajast on tehingute arv pidevalt kasvanud ning 2016. aastal teostati kokku 1031 tehingut hoonestamata elamumaadega. Sarnane trend on jätkunud ka 2017. aastal, kus teostati kokku 1092 tehingut, mis on ca 6% rohkem kui eelneval aastal. 2018. aasta jooksul teostati kokku 1144 tehingut (sh Viimsi komplekstehing ca 100 ühikut ja Abara tn komplekstehing ca 25 ühikut), mis on 5% kõrgem näitaja kui 2017. aastal, kuid kui mitte arvestada komplekstehingutega, siis on tehingute maht võrreldes eelneva aastaga mõnevõrra langenud.

2019. aasta jooksul teostati kokku 975 tehingut, millest võib järeldada, et tehingute arvu tipp oli 2017 aasta (kui mitte arvestada 2018. aasta komplekstehinguid) ning järgnevatel aastatel on tehingute arv hakanud langema. 2020 aasta I kvartalis teostati kokku 293 tehingut, mille hulgas sisaldus ka Kiili valla komplekstehing ca 50 ühikuga. Reaalne tehingute arv ilma komplekstehinguta oli 243, mis on sarnane näitaja 2019 I ja 2020 IV kvartaliga.

Kruntide müügihinnad

Statistiline keskmine- ja mediaanhind on elamumaadel aastate võrdluses olnud mõningase kõikumisega. Kui 2013. aasta hinnatase oli 2012. aastaga võrreldes mõnevõrra madalam, siis 2014. aastal hinnad mõnevõrra taastusid ja olid kõrgemad kui 2012. aastal. Kui 2014. aastal jäi keskmine hind tasemele 37 €/m² ning mediaanhind 18 €/m², siis 2015 aasta vastavad näitajad olid 35 €/m² ja 15 €/m², 2016 aastal 37 €/m² ja 18 €/m², 2017 aastal 36 €/m² ja 21 €/m², 2018 aastal 40 €/m² ja 30 ning 2019 aastal 41 eur/m² ja mediaanhind 24 €/m², mis tähendab, et valdav osa tehingutest on tehtud pigem hinnaga alla 41 €/m² ning olenemata hindade mõningasest kõikumisest võib siiski täheldada hindade kasvu viimaste aastate jooksul. Tingituna Kiili valla komplekstehingust olid 2020 I kv vastavad näitajad mõnevõrra madalamad võrreldes eelmiste perioodidega ehk vastavalt 33 €/m² ja 17 €/m². Reaalsuses on hinnad jäänud eelnevate perioodidega võrreldes sarnasesse suurusjärku.

Komplekstehingud

Detailsemalt tehinguandmeid vaadates ilmnes, et 2015. aasta jooksul on teostatud mitmeid komplekstehinguid, mille keskmised hinnad on olnud ca 3-5 €/m², mistõttu on mediaanhind oluliselt madalam kui eelnevatel perioodidel. Samuti on teostatud sarnaseid komplekstehinguid ka 2016 aasta II ja III kvartalis, kus väiksemate komplekstehingute hinnatase on olnud 0,5- 5 €/m² ja 2018 II kvartalis, kus Viimsis teostati komplekstehing ca 100 krundiga ja Tallinnas Haabersti linnaosas tehing ca 25 krundiga ning 2020. aasta I kvartalis on tehtud komplekstehing Kiili vallas ca 50 kinnistuga. Seega tegelikult reaalne kruntide turg nii aktiivne ei ole ning tihtilugu nii madalate hindadega samuti krunte ei müüda. Samas võib see olla märk, et selles segmendis vahetavad potentsiaalsed krundiarendused omanikke, eesmärgiga lähiajal turule tulla.

Väikesed tehingute mahud Tallinnas

Tehingute mahud pealinnas on võrdlemisi madalad, kuna napib vabu krunte ja pakkumisi. 2020 I kv jooksul teostati Tallinnas 29 hoonestamata elamumaa tehingut ehk keskmiselt 10 tehingut kuus. 2019 aasta jooksul teostati Tallinnas kokku 137 hoonestamata elamumaa tehingut ehk keskmiselt 11,4 tehingut kuus. Seda on 44 tehingut vähem kui 2018. aastal, kus Tallinnas teostati kokku 181 elamumaa tehingut (suur erinevus tehingute arvus on tingitud eelkõige Abara tn komplekstehingust ca 25 ühikut).

2017 teostati tervikuna kokku 139 elamumaa tehingut, mis on sarnane näitaja nii 2019. aastaga kui ka 2016 aastaga, kus teostati kokku 136 tehingut. Sarnane tehingute maht oli ka 2013 ja 2012 aastal, kus teostati vastavalt 135 ja 136 tehingut. 2015. ja 2014. aastal teostati Tallinnas hoonestamata elamumaadega tehinguid 193 korral (mõlemal aastal), mis on ca 40% rohkem kui eelnevatel ja järgnevatel aastatel. Reaalsuses on 2015. aasta tehingute arvu kasvu taga Kopli Liinide arenduse müük ning kui see komplekstehing kõrvale jätta, siis on pigem tehingute arv 2015. aastal Tallinnas langenud. Sarnaselt on tehingute arvu 2014. aastal moonutanud Abara tänava kinnistute müük ning reaalne tehingute arvu kasv oli ka 2014. aastal oluliselt väiksem.

Tallinna kruntide tehingute hinnad

Hinnatase Tallinnas on siiski arvestatavalt kasvanud: nii mediaanhinna kui ka keskmise hinna kasv oli 2013. aasta jooksul ca 25%. Hinnakasvu taga on peamiselt korterelamu ehitusõigusega kinnistute müügid. 2014. aastal on mediaanhind ja keskmine hind jäänud tasemele vastavalt 76 €/m² ja 96 €/m², mis on sarnane näitaja kui 2013. aastal.

Reaalsuses on mediaanhind ja keskmine hind mõnevõrra tõusnud, sest 2014. aasta detsembris müüdi enampakkumise teel komplekstehinguna 28 krunti Haabersti linnaosas Abara tänaval keskmise hinnaga 27 €/m², mis on mõjutanud kogu Tallinna hinnastatistikat. 2014 jaanuar – novembri lõpp jäid hoonestamata elamumaa mediaanhind ja keskmine hind tasemele vastavalt 82 €/m² ja 109 €/m². 2015. aasta mediaanhind ja keskmine hind olid vastavalt 68,63 €/m² ja 117,17 €/m², kuid tuleb silmas pidada, et Kopli Liinide komplekstehingul on olnud väga suur mõju ka nende numbrite kujunemisele ning 27. oktoobri seisuga (kui polnud Kopli Liinide tehingute müüki vormistatud) olid vastavad näitajad 84,44 €/m² ja 153,8 €/m². 2016. aastal mediaanhind mõnevõrra kasvas jäädes aastalõpu seisuga tasemele 95,87 €/m², kuid keskmine hind langes 141,34 €/m² peale. 2017 aasta vastavad näitajad olid 108 €/m² ja 131 €/m² ning 2018. aastal 92 €/m² ja 105 €/m² (Abara tn komplekstehing moonutab keskmisi tugevalt ning reaalne keskmine ja mediaanhind on mõnevõrra kõrgemad).

Sarnaselt Harjumaa turule võib statistikast välja lugeda, et valdav osa tehingutest on tehtud pigem hinnaga alla 100 €/m² ning teostatud on mõned väga kõrge hinnaga tehingud, mis tõstavad keskmist hinda. 2019 aasta jooksul suuri komplekstehinguid Tallinnas ei toimunud ning väga kõrgete hindadega tehinguid oli pigem üksikuid, mistõttu võib öelda, et mediaanhind ja keskmine hind ei olnud tugevalt moonutatud ning jäid aasta lõikes tasemele vastavalt 92 €/m² ja 125 €/m². 2020 I kv näitajad jäid sarnasesse suurusjärku eelneva aastaga ehk keskmine ja mediaanhind olid vastavalt 95 €/m² ja 113 €/m².

Hoonestamata elamumaade aktiivsete pakkumiste arv jäi 2019 aasta jooksul vahemikku 700-930 pakkumist Harjumaal ning 210-290 pakkumist Tallinnas. Elamumaade keskmine pakkumishind (€/m²) 2019 aasta lõpu seisuga jäi tasemele 75,4 €/m² Harjumaal ning 187,5 €/m² Tallinnas. Vaadates pakkumiste arvu ja hinna muutust viimaste aastate jooksul on märgata, et pakkumiste arv on järjest vähenenud ning kasvanud on pakkumiste keskmine ruutmeetri hind. Tõenäoliselt selgitab seda asjaolu, et uusi elamukruntide arendusi ei tule piisavalt peale, samas on nõudlus elamu kruntide järgi pigem kasvanud, kuna üha enam peresid soovib soetada krunti elamu ehitamise eesmärgil. Hoonestamata elamumaade aktiivsete pakkumiste arv jäi 2020 aasta I kvartalis vahemikku 670-711 pakkumist Harjumaal ning 188-197 pakkumist Tallinnas. Pakkumiste arv on võrreldes eelmise aastaga mõnevõrra langenud. Pakkumishinnad on püsinud stabiilsena ning elamumaade keskmine pakkumishind (€/m²) 2020 I kvartali lõpu seisuga jäi tasemele 76,6 €/m² Harjumaal ning 187,6 €/m² Tallinnas.

Ehituslubade väljastamine Tallinnas ja Harjumaal

Harjumaal väljastatud ehituslubade arvu kasv üksikelamute püstitamiseks kinnitab eelpool välja toodud asjaolu, et inimesed eelistavad üha enam ehitada uusi elamuid. Vastav asjaolu suurendab ka nõudlust hoonestamata elamumaade sektoris. Kui Tallinnas väljastatud ehituslubade arv on jäänud aastate lõikes võrdlemisi samale tasemele, siis Harjumaal on väljastatud ehituslubade arv viimastel aastatel kasvanud.

• 2016. aasta jooksul väljastati Harjumaal tervikuna 761 ehitusluba ning
• 2017. aasta jooksul 982 ehitusluba (üksikelamu püstitamiseks), mis on viimaste aastate kõrgeim näitaja.
• 2018. aasta jooksul väljastati Harjumaal kokku 797 ehitusluba ja
• 2019. aastal 833 ehitusluba ning
• 2020 I kv jooksul 239 ehitusluba.

Prognoos

Tulenevalt koroonaviiruse jõulisest levikust maailmas ning selle tugevast mõjust majandusele ja kinnisvaraturule on lähemate perioodide jooksul oodata tehingute arvu tugevat langust. Tehingute arvu langus on põhjustatud eelkõige majanduslikust ja üleüldisest ebakindlusest, töötuse määra kasvust ning halvenenud laenutingimustest. Kõik see on vähendanud ostuhuviliste arvu ning nende võimet vara soetada. Vastav asjaolu mõjutab omakorda nii varade müügiperioodi (müügiperiood pikeneb) kui avaldab survet müügihindade alandamisele.

Kui soovite hinnata enda krunti ning hinnata tulevikuväärtust majaplaanidele, võtke ühendust analüütiku ja kutselise hindaja Jaanika-Jane Tõnuristiga:

Vaadake erinevaid elamumaa ja ärimaa kruntide pakkumisi SIIT.