Kaasomandi ostmine ja notariaalne kasutuskord

Kaasomandi ostmine ja notariaalne kasutuskord kaasomanike vahel

Kõige olulisem kaasomandi ostu kaaludes on välja selgitada, kas kinnisasja kaasomanikud on teinud omavahel notariaalse kasutuskorra, milles on kokkulepitud kinnisasja kasutamine ja valdamine.

Kaasomandi ostmine, kuid notariaalset kasutuskorda ei ole sõlmitud

Juhul, kui ei ole kaasomanike vahel sõlmitud notariaalset kasutuskorda, siis üldjuhul ei ole võimalik seda kaasomandit tagatisena pangalaenuks kasutada. Ilma notariaalse kasutuskorrata kaasomandit ostes ei tea ostja tegelikult, mida ta täpselt ostab, sest suuliselt tehtud kasutuskordade kokkuleppeid on igal kaasomanikul võimalik igal ajahetkel vaidlustada ja nõuda nende muutmist. Sellisel juhul tuleks kindlasti nende kaasomanikega sõlmida notariaalne kasutuskord.

Kuidas on võimalik sõlmida notariaalset kasutuskorda?

Seda on võimalik teha juhul, kui kõik kaasomanikud ühiselt notarile samal ajal kinnitavad, et nad just sellist kasutuskorda soovivad. Sellisel juhul kantakse vastav kasutuskord ka kinnistusraamatusse ja kehtib juba ka igale uuele omanikule, kes kellegi kaasomandi osa antud asjas ära ostab.

Kaasomandi ostmine ja kasutuskorraga tutvumine

Kui notariaalne kasutuskord on seatud, tuleb müüjalt paluda võimalust sellega tutvuda paberkandjal või digitaalselt. Lisaks tuleks paluda, et müüja esitaks koos kasutuskorra kokkuleppega selle lisad, milleks on üldjuhul kinnisasja maa-ala plaan ja hoonete plaanid, millele on ära märgitud, missugused ruumid ja alad jäävad kaasomanike ühiskasutusse ja missugused saavad kellegi ainukasutusse. Kasutuskorra kokkuleppes on kaasomanike poolt ka kokkulepitud ainukasutusse jäävate osade ja ühiskasutusse jäävate osade kasutamise, korrashoiu ning remondiga seotud teemad.

Reaalse elu ja kasutuskorra erinevused

Tihti selgub, et notariaalses kasutuskorras, mis on kunagi ammu eelmiste kaasomanike poolt kokkulepitud võib olla erinevusi tänase reaalse seisuga.

Näiteks on kaasomanikud vahepeal omavahel nö suuliselt ära vahetanud keldriboksid. Ja täna tõsimeeli müüja tutvustab ostjale äsja remonditud kaunist keldriboksi, et selle saab ostja endale, aga reaalselt kui vaadata notariaalset kasutuskorda, kuulub tegelikult müüjale hoopis kõrval asuv keldriboks, mis vajab kapitaalset remonti.

Suuline kokkulepe

Suuliselt võivad kaasomanikud kokku leppida, et mina nüüd kasutan sinu boksi ja sina minu oma, aga uuele omanikule juriidiliselt kanduvad üle siiski need kohustused ja õigused, mis on kinnistusraamatusse sisse kantud ehk mis on notariaalses kasutuskorras kokku lepitud. Suulised kokkulepped kehtivad seni kuni keegi kaasomanikest enam neid sellisel kujul teostada ei soovi. Siis tuleb vaadata, mis on notariaalselt kokkulepitud või leida uus lahendus.

Olen müünud korterit (kaasomand), millele oli juurde ehitatud duširuum, aga see oli haaratud ühiskasutatavalt alalt. Kui notariaalset kasutuskorrakokkulepet koos hoone plaanidega poleks olnud, et üle kontrollida, ei oleks tekkinud kahtlustki, et see duširuum on vägagi selle korteri osa. Antud juhul tuleb ostjal arvestada, et kui keegi kaasomanikest soovib tema duširuumi kasutada, siis see õigus neil on, sest notariaalse kasutuskorrakokkuleppe kohaselt on see ruum ühiseks kasutuseks mõeldud alal. Sellistel puhkudel võiksid kaasomanikud leida võimaluse notariaalselt kasutuskorrakokkuleppe muutmiseks. Küll aga tuleb siin mängu aspekt, et üks kaasomanik on saanud endale ruumi nö kõigile kuuluvalt alalt ning teised kaasomanikud on selle võrra nö jäänud vaesemaks. Teistel kaasomanikel tekib õigus küsida kasutuseelise eest mõistlikku tasu või hüve. See ei pea olema otseselt rahaline, vaid võib olla ka näiteks kohustus duširuumi võrra suurema pinna omanikul värvida üle ühiskasutatav trepikoda.

Pange tähele – kaasomandi ostmine ja notariaalne kasutuskord:

• Oluline on mõista, et kui kasutuskorra kokkuleppes ei ole mingit osa kinnisasjast antud konkreetse kaasomaniku ainukasutusse, siis see osa on kõigi ühiskasutatav osa.
• Ka müües tuleks võtta ette seesama notariaalne kasutuskord ja enne läbi lugeda, kui esimeste ostuhuvilistega kohtumine toimub. Kui kasutuskorra kokkulepe sisu ja reaalne olukord kaasomandi kasutamise osas ei lähe kokku, võiks küll kaaluda tõsiselt mõnelt pädevalt maaklerilt või juristilt nõu küsida, sest kui kasutuskorras kokkulepitu ja reaalselt kasutatav olukord erinevad oluliselt, tuuakse vara hindamisel need erisused välja ning panga jaoks võib see jääda takistuseks laenu väljastamisel.
• Notariaalse kasutuskorra olemasolu lihtsustab ka selle kaasomandi ostu. Nimelt on pangad taolistele kaasomanditele valmis tagatisel ka laenu andma, kui kaasomand on elamiskõlbulik ja reaalne kasutus vastav kokkulepitule.
• Kaasomandis olevast kinnisvarast ei ole võimalik juriidiliselt moodustada korteriühistut.
• Kaasomanikega tuleb sagedamini suhelda, sest ühiselt tuleb otsustada olmeküsimuste lahendused: prügivedu, erinevad remonttööd, vee ja kanalisatsiooni eest tasumine jmt.

Lugege ka artikli esimest osa “Mis on kaasomand” ja kolmandat osa kaasomandi ostueesõigusest neljandat osa “Kuidas lõpetada kaasomandit”.

Kui Teil tekkis küsimusi kaasomandi kohta, saate tellida Tauno Pajurilt konsultatsiooni. Võtke ühendust:

Kui olete jõudnud kaasomandi müügiga kohtusse ning Teil on vaja eksperthinnangut, võtke ühendust kutselise vara hindaja ja kohtueksperdiga: Karin Lapp