Flippimine – mis see on, kuidas alustada ja millele tähelepanu pöörata? Meie Viljandi maakler Tiina Kütt teeb enda kogemuste põhjal ülevaate. Oleme flippimise teemal ka varem meedias sõna võtnud ja artikliga saab tutvuda siin.
Ilmselt saab viie aasta pärast kinnisvara olema igal pool Eestis kallim kui praegu, sest teiste tegurite hulgas mõjutab kinnisvarahindu inflatsioon.
“Viljandis, kus maaklerina tegutsen, on kesk- ja vanalinn kindlasti ahvatlevad piirkonnad, kuid alustavale flippijale soovitaksin kätt proovida pigem keskkütte ning tsentraalse veega paneel- ja kivimajades asuvate korteritega. Ahiküttega puitmajades on tootlus õnnestumise korral suur, kuid samas võib ette tulla halbu üllatusi, mis lähevad kalliks maksma ning söövad ära kogu oodatava kasumi, nii et flipist saab flopp,” teeb maakler Tiina Kütt flippimise teemale sissejuhatuse.
Flippijal võiks olla hea silm, et märgata ka kortereid, mis on muidu vinks-vonks aga lihtsalt räämas või ülemöbleeritud, neoonvärvides vms. Vahel võib juhtuda, et piisab vaid suurpuhastusest, ruumi tühjendamisest ja mõnest tapeedirullist ning kümnest liitrist värvist. Hea silm aitab valida ka soodsa hinnaga tapeetide või keraamiliste plaatide (näiteks laojäägid) hulgast pärle. Ka ruumiplaneeringu puhul on heast silmast, teadmistest ning vaistust kasu. Kui head silma ei usalda, vaata erinevaid kinnisvarakuulutusi ja tutvu kinnisvara plaanidega ning kinnisvaraga päris elus ehk leiaksid vastused, mis endale meeldib ja millise planeeringu ja teostusega kodus sooviksid elada.
Heaks näiteks on siinjuures teleprojekt “Kodud rahaks”, kus tuleb väga hästi välja, et ka vähesega võib saavutada palju.
Flippija peab end enne soetamist kurssi viima asukohaga, kas ja kui populaarne on asukoht kinnisvara soetajate hulgas. Millised on piirkonna keskmised tehingute hinnad ja müügiperioodid, et arvestada välja flippimise tootlikkus.
Kapitaalremonti korteri flippimisel tasub ette võtta, kui tegemist on soodsa hinnaga, väga hea asukohaga ning hea planeeringuga varaga, mis on kehvas seisus. “Aastaid tagasi, kui ise flippisin, tellisin lisaks kardinatele ja valgustitele alati ka viisaka köögi- ning vannitoa mööbli. Usun, et see pigem aitas luua kodutunnet ning soodustas ehk kiirendas müüki. Laenuga ostjale on see samuti pigem meeltmööda,” ütleb maakler Tiina Kütt.
Korteri flippimise eeltingimuseks pean mina kinnisvaraturu tundmist – ehk et Mõisakülla panustatud 10 € ei võrdu Kalamajja paigutatud 10 euroga. Rääkimata vara likviidsusest ning hilisema müügiprotsessi ajakulust. Usun, et hea maakleri nõu võib siinkohal olla kuldaväärt ning muidugi pole müümisel väheolulised adekvaatne hind, professionaalsed fotod varast, müügijutt, kus samuti maaklerist abi võib olla.
Majanduse tsüklilisusega tuleks ka arvestada. Vahel ei peagi kasumi teenimiseks palju tegema – piisab, kui õnnestub vara soodsalt osta turu põhjast, seda turu tõusmiseni hoida, ning siis kallimalt müüa. Iseasi, kas see siis päris flippimine ongi. Õigeks flippimiseks pean pigem siiski varale väärtuse juurde loomist.
Kiirusest rääkides, siis mida kiiremini flipid, seda väiksemad on riskid, et majandusolukord drastiliselt muutub. Samuti ei saa ära unustada korterite ülalpidamiskulusid, mis kiirema flippimise korral on väiksemad. Hea tööde planeerimine ja usaldusväärse mõõduka hinnaga ehituspartneri olemasolu on kriitilise tähtsusega. Alustavad flippijad peaks arvestama sellega, et ka ise pead viitsima üht-teist teha – muidu kahaneb kasum ja asi kaotab mõtte.
Elementaarne rahatarkus, planeerimis- ja arvutusoskus ning teadmised flippimisega kaasnevast tulumaksustamisest on samuti hädavajalikud nagu ka arusaamine, mis järjekorras milliseid töid teha jne. Halva näitena võin tuua olukorra, kus torumehe jaanid kujunesid oodatust mitu nädalat pikemaks, maaler ei saanud köögis õigeaegselt töödega alustada ning pidi juba teisele objektile tööle minema – plaan oli hea, aga ei teostunud. Selleks et ei juhtuks “ostan, müün ja kahetsen” varianti, tuleb lisaks kõigele eelnevale arvestada ka naabritega, sest neid paraku valida ei saa. Müra eest öisel ajal kaitseb inimest seadus, kuid alumisel korrusel eleva “kassitädi” haisuterrori ees oled kaitsetu.
Kiirus on vahel tähtis ka vara müüjatel ehk kiirmüügi puhul on flippijal, kes ise ostu finantseerib, suur eelis, sest laenuga ostmine võtab aega. Viimasel ajal annab flippijatele vara ostmisel eelise ka puudulik dokumentatsioon, sest pangad võivad mitte finantseerida puuduliku dokumentatsiooniga vara. Kui flippimise eesmärgil soetada puuduliku dokumentatsiooniga kinnisvara, tuleb tunda kinnisvara dokumentatsiooni korrastamise võimalusi. Esmalt teha kindlaks, kas dokumentatsiooni saab üldse korda või mitte. Kui ise dokumentatsiooni kordaajamise protsessiga kursis ei ole ja ei taha end ka kurssi viia ning välise abi palkamine flippimise eelarvesse ei mahu, soovitame pigem mitte osta.
Ka demograafiliste näitajatega tuleks arvestada ehk et kasvava rahvastikuga piirkondades või tõmbekeskustes on riskid väiksemad, müük kiirem ja seeläbi kasum suurem. Kinnisvara renoveerides tasub kindlasti mõelda ka sellele, kellele korterit tehakse, millised inimesed ümbruses elavad jne.
Oma raha ja laenuraha suhe võiks flippides eriti algajate puhul olla pigem omavahendite poole kaldu. Langeval kinnisvaraturul ja kõrge Euriboriga laenude ajal võiks flippimise jätta kogenumatele.
Kokkuvõtteks võin öelda, et flippijaid, kes räämas korterid ja muu kinnisvara korda teevad, on väga vaja, sest ostjad eelistavad uut või renoveeritud kinnisvara.
Kui soovite osta kinnisvara või müüa kinnisvara, võtke ühendust artikli autoriga:
