Turuülevaade: Tallinna ja Harjumaa korteriturg

Tehingute arv ja hind

Alates 2009. aasta suvest on kasvanud Tallinnas ja Harjumaal nii tehingute arv korteriomanditega kui ka nende keskmine hind. Keskmine tehingute arv on Harjumaal 2009-2016 jooksul kasvanud ca 92% ehk keskmiselt 13% aastas, saavutades 2016. aastal 11316 tehingut. Eelmisel aastal kasvas tehingute arv veel 12314-ni, st kasvas 8,8%. Võrdluseks: 2007. aastal tehti Harjumaal ja Tallinnas 12885 tehingut.

Sarnaselt on kasvanud ka keskmine ruutmeetri hind, mis on aastate lõikes kasvanud ca 85% ehk ca 12% aastas. 2016. aastal jäi Harjumaal müüdud korterite keskmine ruutmeetri hind tasemele 1519 eur/m². 2017. aastal kasvas keskmine hind ca 7% võrreldes 2016. aastaga. 2017. aastal teostati kokku 12314 tehingut keskmise hinnaga 1626 eur/m².

Tallinna tehingute arv ja hinnad on liikunud sarnaselt Harjumaaga ning 2016. aasta jooksul teostati Tallinnas kokku 9171 korteriomandi tehingut, mis on 4,6% rohkem kui eelneval aastal ning ca 22% rohkem kui 2014. aastal. Tehingute keskmine ruutmeetri hind jäi 2016. aastal tasemele 1627 eur/m², mis on ca 5% kõrgem näitaja kui eelmine aasta ning ca 12% kõrgem näitaja kui 2014. aastal. 2017. aasta vastavad näitajad olid 9766 tehingut keskmise hinnaga 1751 eur/m², mis on omakorda vastavalt ca 6,5% ja ca 7,6% kõrgemad näitajad kui eelmine aasta.

Uued arendused

Harjumaa ja Tallinna korterituru arengu taga on aktiivne arendustegevus, mis on kasvatanud nii tehingumahtusid kui ka tehinguhindasid. Arendatavad korterelamud on läinud ajas üha paremaks ning kuna täna turul tegutsev klient on varasemast üha teadlikum, siis läbimõtlemata projektid turul kaubaks ei lähe. Seetõttu panustavad arendajad üha enam hoone kvaliteedile, arhitektuurile, tehnolahendustele ja energiatõhususele. Eelpool nimetatud tegurid kasvatavad korterelamute ehitushindasid, mistõttu kasvavad ka uute müüki tulevate korterite hinnad. Järelturu sektoris toimus kiire hinnatõus 2013 – 2014. aasta I kvartal ning alates 2014 kevadest on hinnad kasvanud ca 5-10% või kohati jäänud samale tasemele.

Jõulise arendustegevuse jätkumine Harjumaal ja Tallinnas võiks viidata justkui asjaolule, et lähiajal võib toimuda korrektsioon, kus müüjate turg on üle minemas ostjate turuks. Samas tuleb arvestada ka Tallinna ja selle lähiümbruses asuvate valdade elanike arvu kasvuga ehk et üha enam noori kolib maalt linna ning Harjumaa ja Tallinna elanike arvu jätkuv suurenemine kasvatab ka nõudlust uute elamispindade järele. Tõenäoliselt, kuni uute arendatavate pindade maht ei ületa leibkondade arvu kasvu, siis turg toimib stabiilsena ning korrektsiooni ostjate turule üleminekuks ei toimu.

Millistes linnaosades ja milliste elamispindade järgi on nõudlus

Viimaste aastate tugeva arendustegevuse foonil on tehingute keskmine hind ja tehingute arv näidanud tõusutrendi kõikide linnaosade lõikes. Reeglina langeb tehingute arv mõnevõrra aasta I kvartalis, mis on tingitud eelkõige kinnisvaraturu sesoonsusest.

Nõudlus on erinevat liiki elamispindade järele: nii väiksemate ja halvas seisus, kui ka uute korterite järele. Põhjused elamispinda osta-müüa on erinevad, kuid varasemate aastatega võrreldes oli eelmisel aastal üsna palju nö väikearendajaid, kes ostsid soodsalt 1- või 2-toalise korteri, mis renoveerimise järel võõrandati. Kuna selliste tegijate vahel konkurents tihenes, tõusid ka remonti vajavate korterite hinnad.
Näiteks 2012. aasta lõpus võis Mustamäel osta kapitaalremonti vajava 1-toalise korteri hinnaga alla 30 000 €, siis 2013. aasta kevadeks olid selliste korterite hinnad kasvanud üle 30 000 €. 2015 – 2016 jooksul on Mustamäel kapitaalremonti vajava 1-toalise korteri (ca 30 m²) hind jäänud keskmiselt vahemikku 40 000- 45 000 eurot. 2017 aasta lõpu seisuga ei olnud Mustamäel pakkumisel ühtegi 1-toalise korterit (ca 30 m²), mille hind oleks madalam kui 45 000 eurot. Üldistatult võib öelda, et remonti vajavate korterite hinnatase on kerkinud rohkem kui renoveeritud korterite hinnatase ehk et kahanenud on väikearendajate kasum. Samuti on turg viimaste aastate jooksul muutunud oluliselt efektiivsemaks. Mõistliku hinnaga müüki tulnud korterid leiavad tihtilugu ostja paari nädala või isegi loetud päevade jooksul.

Pakkumine

Kuulutusportaali kv.ee statistika alusel langes müügis olevate objektide arv 2013. aasta detsembriks tasemele 3817 aktiivset kuulutust. Alates 2014. aasta algusest hakkas pakkumiste arv taastuma ning näitama taas kasvutrendi. 2015. – 2017. aasta I kv jooksul jäi keskmine aktiivsete pakkumiste arv kuude lõikes suurusjärku 5000-5900 objekti. 2017. aprillis portaali kv.ee pakkumiste arv langes märgatavalt, kuna mitmed suured ettevõtted ei olnud nõus kaasa minema kv.ee teenustasude hinnatõusuga. Järgnevate kuude jooksul sõlmiti siiski kompromisskokkulepped ning aktiivsete pakkumiste arv jäi IV kvartali lõpu seisuga tasemele ca 5000 pakkumist.

Pakkumist saavad mõjutada peamiselt siiski arendajad, sest järelturule uusi kortereid ei pruugi oluliselt peale tulla. Tallinn on üks väheseid kohalikke omavalitsusi, kus elanikkonna arv on viimastel aastatel kasvanud. Ühelt poolt mõjutab registreeritud elanike arvu kasvu linna poolt pakutavad hüvised, teisalt on pealinnas siiski kõrgemad palgad ja paremad võimalused töökoha leidmiseks. See omakorda mõjutab ka korteriturgu – nii üüri, kui ka ostu-müügi turgu.

Uued korterid Tallinnas

Pealinna aktiivsel korteriturul on oluliseks tegijaks arendusprojektid, kuid käesoleval hetkel ületab pakkumine juba mõnevõrra nõudlust ja valesti hinnastatud, läbimõtlemata projektide ja suurte 3- ja 4- toaliste korterite realiseerimine on keeruline.

Alates 2011. aasta algusest aktiviseerus uute korterelamute ehitus, kuna mitmed suuremad ehitusettevõtted/arendajad alustasid uute (või varem külmutatud) korterelamute projektide arendamisega. Viimaste aastate jooksul on teostatud ja hetkel töös näiteks järgnevad projektid:

• Haabersti:
  o Astangu tn 19 majad,
  o Pärnaõue elamurajoon,
  o Lesta tn majad
• Kesklinn:
  o Pirita tee 20 ja 26 majad,
  o Poordi ja Kiikri tn majad,
  o Jakobsoni tn 7,
  o Tartu mnt 52, 56,
  o Rotermanni tn 14, 18,
  o Tobiase tn 7,9, 11
• Kristiine:
  o Algi tn 59,
  o Hane tn 2 ja 2a,
  o Kristiine City elamurajoon,
  o Vuti 52, 54 ja 58
• Lasnamäe:
  o Uuslinna tn 9,
  o Paepargi tn 43 ja 47,
  o Liikuri 18, 41,
  o Mustakivi tee 25
• Mustamäe:
  o Pöörise tn majad,
  o Mäepealse tn 13,
  o Ehitajate tee 60,
  o Sääse 12
• Põhja-Tallinn:
  o Vibu tn kortermajad,
  o Vana-Kalamaja tn korterelamud,
  o Saani tn 2,
  o Noblessneri sadama elamud,
  o Manufaktuuri tn elamud

Pidevalt jätkunud majanduse ja kinnisvarahindade kasvu valguses on mitmed arendajad alustanud uute projektidega, mida kinnitab ka kasv väljastatud ehituslubades.

Prognoos

Arvestades, et Harjumaa ja Tallinna korteriturgu veab hetkel aktiivne arendustegevus ning kuna Tallinna ja seda ümbritsevate valdade elanikkond on pidevalt kasvanud, siis surve hindade ja tehingumahtude jätkuvaks kasvuks on olemas. Samuti on kasvanud keskmised palgad ja paranenud üldine elatustase. Samas tuleb tõdeda, et kohati on tehingute hinnad ületanud eelmise buumiaegse taseme ning suuremate korterite hinnad on võrdsed majade hindadega. Arvestades eelpool toodut prognoosime, et 2018. aastal tehingute mahud enam ei kasva ning keskmised hinnad jäävad sarnasele tasemele eelneva aastaga.

Soovid küsida turuülevaate koostajalt täpsemaid kinnisvaratehingute andmeid või soovid oma kinnisvarale hindamist tellida, võta ühendust:

Taavo Vainomaa

OÜ Lahe Kinnisvara Valdused juhatuse liige. Vanempartner. Kutseline vara hindaja. Tase 7
+372 506 2838
taavo.vainomaa[ät]lahekinnisvara.ee